Samodzielna sprzedaż nieruchomości…

Na samodzielną sprzedaż nieruchomości przeważnie decydują się osoby, które chcą zaoszczędzić na profesjonalnych usługach. Żeby korzystnie (tj. szybko lub za dobrą cenę) sprzedać nieruchomość, potrzebne jest jednak duże doświadczenie, specjalistyczna wiedza i czasem spore pieniądze. Czasami nawet to może się udać, ale czy warto?

Na próby samodzielnej sprzedaży nieruchomości trzeba poświęcić dużo czasu. Odpowiednie przygotowanie oferty, opisu, zdjęć to jeszcze nie wszystko. Umieszczenie jej na portalach to kolejne godziny i niemałe koszty. Warto byłoby wiedzieć które portale są najpopularniejsze na danym terenie, warto byłoby mieć rozeznanie kto może poszukiwać właśnie takiej nieruchomości. Odbieranie kilkunastu/kilkudziesięciu telefonów dziennie to kolejne wyzwanie – nawet dla bardzo cierpliwych.

A to przecież dopiero początek!

Czekają nas jeszcze niezliczone prezentacje, anonimowi „oglądacze” prosto z ulicy, o których nic nie wiadomo, trudni klienci, nieuczciwi klienci, itd. Jeśli wszystko pójdzie dobrze – umowa przedwstępna, akt notarialny i wydanie lokalu. Dziesiątki momentów, w których coś może „pójść nie tak”. Momentów, w których ryzykujemy nie tylko czas i pieniądze.

Wiele takich sytuacji opisujemy w dziale „Trudne sprawy”.

Sprzedaż z biurem nieruchomości

Decydując się na usługi biura nieruchomości warto dowiedzieć się czegoś na jego temat, sprawdzić opinie innych klientów. Ale przede wszystkim warto się upewnić czy biuro oraz jego pracownicy dysponują licencją na pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz ubezpieczeniem OC. Nie jest to już prawnie wymagane, ale lepiej podjąć współpracę z firmą o ugruntowanej pozycji i nieposzlakowanej reputacji. Dodatkowo ubezpieczenie od Odpowiedzialności Cywilnej biura chroni sprzedającego i nabywcę w razie nieprzewidzianych sytuacji o jakie w trakcie transakcji nietrudno.

Formy współpracy

Podejmując współpracę z biurem nieruchomości, Polacy najczęściej decydują się na „umowę otwartą”. Jej zaletą jest to, że sprzedający może zlecić sprzedaż kilku biurom jak również próbować sprzedaży na własną rękę.

Umowy „otwarte” mają jednak sporo wad, które utrudniają pracę pośrednika i często niekorzystnie wpływają na relację pośredników z klientami. Jednym z najważniejszych problemów jest słabe powiązanie interesu klienta z interesem pośrednika.

Umowa „otwarta” nie gwarantuje pośrednikowi, że otrzyma on wynagrodzenie za wykonane czynności i dlatego nie może on zainwestować w promocję oferty tak wiele czasu i pieniędzy jak w przypadku…

…umowy na wyłączność.

Ten rodzaj umów stanowi zdecydowaną większość w krajach, Europy Zachodniej, USA, Kanadzie czy Australii.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności niesie za sobą istotne konsekwencje. Jedną z nich jest uprawnienie pośrednika do pobrania wynagrodzenia za usługę bez względu na sposób znalezienia kontrahenta.

Zawierając umowę na wyłączność świadomie rezygnujemy z samodzielnych działań zmierzających do znalezienia nabywcy. Zlecamy usługę profesjonalistom i zobowiązujemy się nie przeszkadzać w realizowaniu przyjętej przez pośrednika strategii marketingowej.

Pośrednik zawierając umowę na wyłączność ma pewność, że zwrócą mu się nakłady zainwestowane w obsługę i promocję przyjętej oferty. Jednak w tym wypadku, wynagrodzenie w pełnej wysokości należy się pośrednikowi tylko, jeśli działał w sposób aktywny i wypełnił zobowiązania zapisane w umowie pośrednictwa.

Korzyści, jakie niesie za sobą zawarcie umowy na wyłączność to przede wszystkim bardziej profesjonalnie przygotowana oferta sprzedaży oraz  większe nakłady czasu i środków finansowych przeznaczone na promocję oferty. Z powyższych względów, nieruchomości będące przedmiotem ofert „na wyłączność” sprzedają się przeważnie szybciej i osiągają wyższe ceny.

„Gdzie kucharek sześć”, czyli sprzedaż z wieloma biurami nieruchomości

Może się wydawać, że zawarcie umów otwartych z kilkoma pośrednikami przy jednoczesnym reklamowaniu oferty na własną rękę jest najlepszym sposobem na szybkie znalezienie klienta. Niestety są to tylko pozory. Takie działanie może wręcz przeszkodzić w korzystnej sprzedaży nieruchomości.

W przypadku współpracy z wieloma biurami nieruchomości pojawia się problem tzw. inflacji ofert, czyli pojawiania się ofert sprzedaży tej samej nieruchomości kilkukrotnie lub nawet kilkunastokrotnie w tych samych środkach przekazu (np. w portalach ogłoszeniowych).

Często tak powielane ogłoszenia różnią się opisami, szczegółami technicznymi, czy nawet ceną ofertową nieruchomości (m.in. ze względu na różne wysokości wynagrodzeń poszczególnych pośredników, które są doliczane do ceny). Powstałe w ten sposób rozbieżności powodują spadek wiarygodności oferty i sprzedającego, a tym samym niższe prawdopodobieństwo zainteresowania ofertą potencjalnego nabywcy.