Kredyt 2%

BEZPIECZNY KREDYT 2%

OD KIEDY MA RUSZYĆ PROGRAM?

Kredyt ma wejść w życie nie później niż w III kwartale tego roku. Natomiast taką datą startową podaje się dzień 1 lipca. Mnijemy nadzieję, że tak też będzie. Pamiętajmy, że nie wystarczy samo  wejście w życie ustawy . Musi ona zostać wprowadzona w bankach. Program będzie dostępny w tych bankach, które zawrą umowę z BGK, który to w skrócie odpowiedzialny jest za dofinansowanie dopłat do rat. Program jest przewidziany na 4 lata. od 2023 do 2027 roku. Później kolejne wybory i zobaczymy co będzie 😊 

JAKI JEST CEL KREDYTOWANIA ? NA CO MOŻE ZOSTAĆ PRZEZNACZONY kredyt?

• Nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego , albo domu jednorodzinnego w tym z jego wykończeniem

• Budowę domu jednorodzinnego , w tym z jego wykończeniem

• Nabycie nieruchomości gruntowej w celu budowy na niej

• Zakup nieruchomości dotyczy zarówno nabycia na rynku wtórnym jak i pierwotnym

• Brak limitu co do ceny za m2 jak również powierzchni

• ALE będą limity co do dofinansowania. Czyli w skrócie ,,kto pierwszy ten lepszy”. 

KTO MOŻE SKORZYSTAĆ?

• Osoba, która nie posiadała i na chwilę obecną nie posiada prawa własności lokalu mieszkalnego , albo domu jednorodzinnego. 

• Nie przysługuje i nie przysługiwało spółdzielcze prawo lokalu mieszkalnego.

• Przede wszystkim osoby posiadające zdolność kredytową. W tej kwestii szczególnie zachęcamy do kontaktu. Często jest tak, że nawet od kilku miesięcy przygotowujemy się do kredytu. Szczególnie dotyczy to osób prowadzących JDG. 

• Osoba, która posiada kredyt hipoteczny pomimo, że nie jest właścicielem mieszkania. Np. Brat chciał wspomóc swojego brata w kwestii zdolności kredytowej. Pomimo, że nie jest właścicielem, ale posiada kredyt hipoteczny( jest współkredytobiorcą) niestety nie może skorzystać z kredytu.

• Jeżeli jesteś w związku małżeńskim i nie posiadasz nieruchomości wspólnie z Twoją żona bo,  Twoja żona nybyła nieruchomość będąc panną . To jeżeli nie tworzycie wspólnego gospodarstwa domowego i posiadacie rozdzielność majątkową to może taka osoba ( czyli w tym przypadku mąż) kupić mieszkanie do swojego majątku i skorzystać z programu.

• Osoba , która nie ukończyła 45 roku życia. 

WYJĄTKI. KIEDY MOŻNA SKORZYSTAĆ Z PROGRAMU?

• Kwestia wieku. Jeżeli do kredytu przystępuje małżeństwo i jedno z ich ma 47 lat ( czyli wiek przekroczony ) a drugi małżonek np. 44 lata to takie małżeństwo może skorzystać z programu. Warunek jest taki, że jedna z osób nie może przekroczyć 45 lat.

• Jeżeli Klient jest właścicielem nieruchomości, ale nabył ją w drodze dziedziczenia,  a udział w tej nieruchomości nie przekracza 50% czyli np. ½, ¼, 1/8 dodatkowo nie mieszka w niej od 12 mcy.

• Jak Klient ma udział w nieruchomości ( w drodze dziedziczenia), a chce wykupić pozostałą jej część od pozostałych spadkobierców- MOŻE

• Możesz być właścicielem nieruchomości, ale ta nieruchomość jest wyłączona z użytkowania w wyniku katastrofy budowlanej bądź osunięciem ziemi. Nie ma opcji mieszkania ( np. może to pod pyrzyckie można podciągnąć, ale nie wiem czy warto o tym wspominać…)

ILE MOŻNA WZIĄĆ KREDYTU?

• SINGIEL- max. 500tys

• Małżeństwo prowadzące wspólne gospodarstwo domowe- 600 tys

• Para wychowująca co najmniej 1 dziecko- 600 tys

• WYJĄTEK- budowa domu/ dokończenie budowy do 1 mln. Przykład: Jestem właścicielem działki i rozpocząłem budowę domu. Rzeczoznawca wycenił aktualny stan zaangażowania wraz z działką na kwotę 300 tys. Potrzebujemy 700 tys na dokończenie budowy. Jest ok. Łączna kwota zaagnażowania nie przekracza 1 mln

WKŁAD WŁASNY?

W tym programie wymagany jest wkład własny. W zależności od oferty banku od 10%-20%. Maksymalna kwota posiadanego wkładu własnego 200 tys. Przykład: mieszkanie kosztuje 700 tys. Singiel posiada 200 tys wkładu i chce zakupić takie mieszkanie – czy może ? może, bo wkład własny jaki posiada to kwota 200 tys i max. Kwota kredytu 500 tys. Oczywiście zakładając przede wszystkim, że posiada zdolność kredytową. 

A jak nie mamy wkładu , to czy możemy skorzystać z programu?

• Jest możliwość połączenia tego programu z obecnym programem ,, Gwarantowany kredyt mieszkaniowy” , który daje możliwość zakupu nieruchomości bez wkładu własnego, ale tutaj pamiętajmy, że obowiązują limity co do ceny za m2 . Na Stargard jest to max cena za m2 do kwoty 4861,20 zl

• Drugim rozwiązaniem jest skorzystanie z kolejnego programu, który wejdzie w życie wraz z Bezpiecznym Kredytem to – założenie Konta Mieszkaniowego. Nie jest to ,, zwykłe konto oszczędnościowe” jakie posiadamy w bankach.  To konto, na które zostaną wpłacane z Państwa specjalne dopłaty tzw. Premie Mieszkaniowe . Wysokość premii będzie oparta o wskaźnik inflacji oraz wzrost cen mieszkań. Oczywiście tak jak na standardowym koncie będą doliczane odsetki banku. Z tym, ze nie będą one pomniejszane o podatek Belki. Musi trwać ono min. 3 lata. Max. 10 lat. Minimalna kwota wpłat 500zł. Nie więcej niż 2000zł mc.  Dla osób od 13 roku do 45 roku życia, które nie posiadały i nie posiadają nieruchomości. To taka trochę ,, książeczka mieszkaniowa”. Żeby nie stracić odsetek należy zgromadzone środki przeznaczyć na zakup mieszkania. 

OPROCENTOWANIE KREDYTU. JAK BĘDZIE WYGLĄDAŁO?

• Przy standardowym kredycie mamy do wyboru op. zmienne (oparte na stałej marży banku jak również zmiennej stawce referencyjnej- aktualnie Wiborze ok. 7%) jak również op. stałe. Pamiętajmy, że stałe oprocentowanie kredytu nie obowiązuje przez cały okres spłaty kredytu. Zazwyczaj jest to okres 5 lat. Po 5 latach Klient ma możliwość pozostawienia op. stałego, ale na warunkach, które zaproponuje mu bank po 5 latach , bądź przechodzi na op. zmienne oparte na stałej marży i zmiennej  stawce referencyjnej) 

• Przy tym programie mamy oprocentowanie stałe na 5 lat oparte na marzy-której jeszcze nie znamy. Będzie ona uzalezniona od oferty banku + 2% stałej stawce referencyjnej. Zakładając, że marża będzie wynosiła 2%. To wówczas łączne op. wyniesie 4%. Które będzie o połówe niższe niż aktualne op. które wynosi ok. 8,7%. Dzięki czemu zdolność kredytowa, która aktualnie jest bolączką- sporo się zwiększy.

• Kredyt będzie spłacany w malejących ratach kapitałowo-odsetkowych. Które cechują się tym, że spłacany kapitał w racie jest stały przez cały okres a odsetki wraz z upływem lat maleją. Całkowity koszt kredytu przy ratach malejących jest dużo niższy niż w ratach równych. 

• Nie mylmy okresu dopłat z oprocentowaniem kredytu. Op. stałe 5 lat, ale dopłaty do rat będą przez 10lat. 

DOPŁATY? JAKA KWOTA? JAK LICZONE?

• W tym programie w przeciwieństwie do wcześniejszych programów rządowych dopłaty będą liczone co miesiąc i odejmowane od części odsetkowej. Kwota dopłat będzie liczona zgodnie ze wzorem, który jest dostępny na stronie ministerstwa. Pamiętajmy, że w związku z tym, że będą to raty malejące przez okres 10 lat więcej spłacimy kapitału niż przy ratach równych. Po 10 latach przechodzimy na raty równe. 

PRZYKŁAD: W oparciu o pewne założenia, które są podane na stronie Ministerwstwa Rozwoju i Technologii. Oczywiście nie wiemy ile będzie wynosiło łączne op. kredytu. Przykładowe wyliczenia:

KWOTA KREDYTU W WYSOKOŚCI 300 TYS, 

OKRES SPŁATY 25 LAT

I rata malejąca bez dopłat- 3115zł

II rata malejąca po uwzględnieniu dopłat- 1711 zł

III rata po 10 latach – 1768 zł. 

CZY SĄ SYTUACJE , W KTÓRYCH BĘDĘ MUSIAŁ ZWRÓCIĆ UZYSKANE DOPŁATY?

• Jeżeli w skrócie  wyłudzimy taki kredyt. Czyli podamy nieprawdę. 

• Kiedy od momentu udzielenia kredytu w przeciągu 12 mcy nie zamieszkamy w zakupionej nieruchomości.

• W tych sytuacjach musimy zwrócić całość dopłat.

• W sytuacji kiedy zaczniemy przed upływem 10 lat wynajmować zakupione mieszkanie, sprzedamy je , bądź zmienimy sposób jego użytkowani ( np. przekształcimy pod prowadzenie jdg) to dopłat uzyskanych nie oddajemy, ale na kolejne lata tracimy dofinansowanie. 

JAK WYGLADA AKTUALNA SYTUACJA Z KREDYTAMI HIPOTECZNYMI?

Pomimo tego, że aktualna sytuacja Nas nie rozpieszcza to jest jednak  kilka plusów, które trzeba wykorzystać.

• Po pierwsze niższe marże niż te, które były proponowane 1,5 roku temu. Przy wkładzie własnym 20% najniższa marża na poziomie 1,59%. Przy takich założeniach wcześniej była oferta w granicach 2% a czasami nawet powyżej 2%. Pamiętajmy, że marża jest stała przez cały okres spłaty kredytu. Do marży doliczany jest wibor. 

• W związku z wysokim op. drastycznie spadły zdolności kredytowe. Co robią banki żeby polepszyć sytuację Klienta:

– coraz więcej banków do liczenia zdolności zaczęło przyjmować dochód z 500+ 

– przy op. stałym został zmniejszony przez KNF bufor , który jest zaszyty w kalkulatorach przy liczeniu zdolności Z 5% DO 2,5% , co w rezultacie zwiększyło zdolność finansową

– W związku z tym, że banki oferują marże poniżej 2% warto przeanalizować swoją umowę kredytową pod względem oprocentowania. Jest to jeszcze dobry moment żeby przenieść się ze swoim kredytem do innego banku. Tak jest taka możliwość. Nigdzie nie ma zapisu, że biorąc kredyt na 25/30 lat w danym banku musimy w nim pozostać do końca okresu kredytowego. Jakiś czas temu udało mi się moim kilku Klientom obniżyć marże, którą mieli na poziomie 3% do 1,46% bez dodatkowych nakładów finansowych w postacie wkładu własnego. Jedyne koszty, które ponieśli to koszt  ok. 500zł a zysk na racie mc zmniejszył się o ok. 600zł. 

– kolejnym plusem jest to, że banki żeby przyciągnąć do siebie Klienta coraz chętniej negocjują standardowe warunki

Informacja o rynku lokali mieszkalnych w Szczecinie
– aktualizacja danych za IV kwartał 2022 r.1

W IV kw. 2022 r. na obu rynkach zarejestrowano spadek średnich cen ofertowych 1 m2 lokali mieszkalnych w porównaniu do ubiegłego kwartału. W pozostałych obszarach  badania tj. dla wartości transakcyjnych oraz w porównaniu do analogicznego okresu roku 2021 nadal notuje się wzrosty przeciętnych cen. Spośród oferowanych mieszkań klienci częściej wybierali lokale o  korzystniejszych atrybutach, których cena była wyższa od średniej ceny ofertowej, co przyczyniło się do zanotowania pierwszy raz w historii badania wyższych średnich cen transakcyjnych niż  ofertowe na obu rynkach.

Zmianom cen towarzyszyło rozszerzenie oferty lokalnych deweloperów o ponad 4% oraz zmniejszenie sprzedaży o ponad 42%. Na rynku wtórnym liczba przeprowadzonych transakcji również uległa obniżeniu, ale nie tak radykalnemu jak w przypadku mieszkań nowo wybudowanych, spadek wyniósł tu ok. 4%.

Rynek pierwotny
▪ Liczba zarejestrowanych transakcji spadła o ponad 42% w stosunku do III kw. 2022r.
▪ Liczba ofert w badanej grupie deweloperów wzrosła o ponad 4% w stosunku do ubiegłego notowania.
▪ Średnia cena transakcyjna wyniosła 11 002 zł/m2, wzrost o 51 zł.

▪ Średnia cena ofertowa wyniosła 10 847 zł/m2, spadek o 122 zł.

▪ Różnica między przeciętną ceną ofertową i transakcyjną wyniosła -1,4%.

Rynek wtórny
▪ Liczba transakcji przeprowadzonych przez badanych pośredników spadła o ponad 4% w stosunku do ubiegłego notowania.
▪ Średnia cena transakcyjna wyniosła 8 009 zł/m2, wzrosła o 437 zł.

▪ Średnia cena ofertowa wyniosła 7 921 zł/m2, spadek o 180 zł.
▪ Różnica między średnią ceną ofertową i transakcyjną wyniosła -1,1%.
▪ Średni okres ekspozycji lokali na rynku wtórnym w roku 2022 wyniósł 137 dni.